Virtuvė su svetaine fone, 117 vietoje, Carroll Gardens. (Stefano Ukmaras / MIESTAS) Idealiai įsikūręs nesenstančiame ir taikiamemedžių apsodinta gatvė, šis 1930-ųjų miestelio dvaras siūlo išskirtinę vietą paskambinti namams, pritarė sąrašui „117 First Place“ Carroll Gardens, kuris debiutavo pirmą sausio savaitę. Pridedamose nuotraukose buvo išryškinti elegantiški namo laiptai, kietmedžio grindys ir erdvios lubos - visi tie ieškomi Brownstone Brooklyn bruožai su kainų etikete. Tačiau viena detalė būtų nustebinusi net prieš kelerius metus buvusius pirkėjus: sąrašas buvo skirtas tik dviems viršutiniams aukštams.
Žinoma, niekas nesitiki, kad 2 mln visas miesto namas Carroll Gardens mieste. Nors šiuo atveju net nepakako užtikrinti šių dviejų aukštų - greitai prasidėjo varžytinės, o po kelių savaičių turtas sudarė 2,17 milijono dolerių. Teisybės dėlei reikia pasakyti, kad iš tų aukštų atsiveria vienos geidžiamiausių gatvių vienoje iš geidžiamiausių mikrorajonų rajonų (ir vieno iš geidžiamiausių mokyklų rajonų). Jie taip pat apima tris miegamuosius, 2,5 vonias ir stogo terasą - turtingą gabalą, jei ne visai miesto namo idealą, visame dviviečiame kambaryje, kišenėje pastatytame, oficialiame valgomajame, kampe ir kampe. , tas kosmoso trūkumas, dėl kurio didžioji dalis miesto namų patrauklumo ištrūksta iš kosmoso, kaip antai Niujorkas. „117 First Place“, kur neseniai parduotas butas viršijo 2 mln. (Stefano Ukmaras / MIESTAS)
Bet tada Bruklinas yra ne tik išorinis rajonas, skirtas daugiau erdvės ieškantiems manhataniečiams, bet ir pati paskirties vieta, o daugelyje rajonų esanti erdvė taip pat pasiekė Manhatane panašias įmokas ir kainas. Nepaisant to, miesto namo idilė išlaiko savo blizgesį - kaip pabrėžia 117 sandoris - ar faktiškai priklauso visas pastatas, ar ne.
Yra daugybė žmonių, kurie nori gyventi rudajame akmenyje, tačiau jie negali sau to leisti arba nenori susidoroti su viskuo, - paaiškino „Terry Naini“ iš „Town Residential“, turėjusio „117 First“ sąrašą dvipusis, kuris pasižymėjo tuo, kad yra vienas iš didesnių gabalėlių aplink.
Bet koks didelis butas rudakmenyje yra linkęs parduoti už papildomą kainą, sakė ponia Naini; pernai ji pardavė 1900 kvadratinių pėdų butą 277 prezidentams už 2,4 mln. Pirkėjai tikrai prašo „brownstone“ vienetų ir nėra tiek daug didesnių.
Be abejo, dabartinis miesto namų kooperacijos ir būsto madingumas yra tik ankstesnio Manheteno pamišimo atgarsis, kuris klestėjo 80-ųjų dešimtmečio nekilnojamojo turto bumo metu, ir tai iliustruoja visos naujos statybos konkurencijai. , daugelis pirkėjų pirmenybę teikė butui maloningame rudame akmenyje, o ne griežtai dėžutėje. Daugelis vis dar daro: Pavyzdžiui, erdvus dviejų miegamųjų kooperatyvas miesto name, esančiame 13 Gramercy Park South, šiuo metu prašo 4,5 milijono dolerių, į kurį įeina geidžiamas parko raktas. Nors Brukline, kur nauja plėtra yra nedaug, o miesto namų galia yra pakankamai iliustruojama, tokių vienetų paklausa yra tokia didelė, kad jie retai kada parduoda paprašius, jau nekalbant apie tai.
***
Judri, keturių juostų magistralė ribojasigatvėse iš vinilinių darbininkų namų, Bushwick prospektas nėra tiksliai tokia bukolinė aplinka, kokią žmonės įsivaizduoja išgirdę žodžius „Brownstone Brooklyn“, tačiau ji turi miestelių namus, o tiems, kurie siekia šios nepagaunamos 1 mln. sunki Bruklino rudakmenio sapno stotelė. Dar nėra džentrifikuotuose rajonuose yra pritvirtintų eilių, tačiau, kaip pažymėjo „Corcoran“ brokeris Markas Martovas, vargu ar darbininkų namai ateis su jo paminėtų plytų ir senamadiškų mantijos detalių numeriu 1090 Bushwick, jau nekalbant apie vidines langines ar lubų medalionus. 1090 Bushwick prospektas (nuosavybės ryklys)
teisė ir tvarka: specialiųjų aukų padalinys, 17 sezonas, 5 serija
Nors „1090“ trūksta tų ir daugelio kitų įmantrių Viktorijos laikų elementų, kuriuos pirkėjai gali rasti keletą kvartalų į vakarus, pavyzdžiui, inkrustuotas kietmedžio grindys miesto name Hancock gatvėje, kurį ką tik pardavė ponas Martovas, jis pažymėjo, kad „Bed-Stuy“ dabar buvo rimti pinigai.
Taigi „1090“ savininkas „O&B Properties“ pastatą pavertė dviem maždaug 1 000 kvadratinių pėdų daugiaaukščiais, kiekviename iš jų buvo šviežių mechaninių įrenginių ir aptakių naujų virtuvių, kurias jis ketino parduoti kaip butus. Kai lankėmės, po kelių varžytynių karų buvo sudaryta sutartis už 1,07 mln. JAV dolerių, o pirkėjas pasirinko tradiciškesnį vieno būsto nuomos ir gyvenimo kitame būdą.
„Bed-Stuy“ tapo labai brangus, ir aš manau, kad daugelis klientų jaučiasi praleidę valtį, nes prieš dvejus metus nepirko rudakmenio, Brooklyn kūrėjas Avi Tarshishas man pasakė telefonu, todėl jis pasakė, kad jis užfiksavo dešimtimis, kol kainos nepakilo. Tai yra vienas iš dalykų, dėl kurių šiuo metu turėjau 102 „Bed-Stuy“ objektus, tarp jų - miesto namą Leksingtone ir Bedforde, kuris buvo paverstas daugiabučiais.Visi nori turėti rudakmenį.
Vis dėlto, nors rudasis akmuo išlieka Šventuoju Graliu, kai kurie pirkėjai nesutaria, kad išlaikys visą namą, ypač tuos, kurie įpratę naudotis visų paslaugų Manhetene patogumais. Dėl šios priežasties daugiabučiai gali būti parduodami daug greičiau nei vienos šeimos, sakė Douglas Elliman brokeris Alexas Maroni, atlikęs daugybę tokių sandorių, tarp jų 420 Franklin, keturių vienbučių namų butas Bed-Stuy, kurio pirmame aukšte, du dvivietis miegamasis praėjusią vasarą uždirbo 859 000 USD. (Visas namas 2012 m. Buvo parduotas už 545 000 USD.)
Pavyzdžiui, 181 Park Place, P. Maroni įtraukimas į „Prospect Heights“, kur du iš trijų vienetų sudarė sutartį beveik prieš jiems pasirodant rinkoje, jis sakė, kad net neturėjo laiko dėti nuotraukų. Vienas iš sutartyje esančių vienetų prašo 2,75 mln. USD; kai visas pastatas, neremontuotas, praėjusiais metais buvo už 2,99 mln. JAV dolerių, nebuvo nė vieno grobikio.
Iš tiesų, mintis apsivilkti elegantišką nuolaužą rajone „žemyn prie kulnų“ nėra kažkas, kas patiko Manheteno transplantacijoms taip, kaip kadaise. Jie nenori prieš 30 metų parko šlaito; jie nori šiandienos „Park Slope“, pasakų stiliaus scenos su vyšnių žiedais ir motoroleriais važiuojančiais vaikais, kaip sakė vienas brokeris.
*** Interjeras Franklin prospekte 420, Bed-Stuy.
Kai Brooke Safford, brokeris„Corcoran“, pernai išvardijusi antro aukšto būstą MacDonough gatvėje 76, tiesiai į rytus nuo Tompkins prospekto Bed-Stuy mieste, ji patarė savininkams paprašyti 599 000 USD - ambicingos kainos už plotą, nes vienetas buvo šiek tiek drovus 800 kvadratinių metrų pėdų ir turėjo tik vieną vonios kambarį. Tačiau po to, kai per varžytynes jis buvo parduotas už 625 000 USD arba 810 USD už kvadratinę pėdą, ją užgožė panašių konversijų susidomėjusių kūrėjų skambučiai.
Kūrėjams paprastas miesto namų konversijų patrauklumas yra paprastas, ypač vietovėse, kur yra žymių vietų, kur sunku rasti naujų statybų vietų, o vietiniai zonavimo įstatymai vis tiek neleidžia nieko aukštesnio už miesto namą. (Parodykite man daug parko šlaite, kur galite pastatyti trijų aukštų pastatą! - paklausė vienas brokeris, kai buvo paklaustas apie kaimynystėje esančių daugiabučių namų būstą. Parodykite man!) 420 Franklinas Bed-Stuy mieste, kur praėjusią vasarą pirmame aukšte esantis dviejų aukštų pastatas buvo parduotas už 859 000 USD.
Vienas brokeris taip pat pažymėjo, kad jie taip pat yra idealūs projektai mažesniems kūrėjams, kuriems reikalinga didesnė marža nei apverčiant miestelių pajamas, tačiau neturintiems kapitalo, reikalingo naujoms statyboms.
Ir kadangi didelė dalis Manheteno pirkėjų geidžia stiklinių daugiaaukščių vietų, bent jau kol kas Brooklyno miesto namai yra laikomi ar net labiau pageidautini nei naujos statybos. Galų gale, kas persikelia į Parko šlaitą, kad gyventų žaviame Ketvirtojoje aveniu?
Jei žmonės kraustosi į Parko šlaitą, jie nori būti medyje apjuostoje gatvėje esančiame rudame akmenyje, sakė Jody Krissas, „East River Properties“, kuris yra žinomas dėl tokių konversijų, vienas iš įkūrėjų, tarp jų 364 Union Street Parke. Šlaitas ir būsima 432 dešimtoji gatvė.
Aš galiu parduoti penktojo aukšto pasivaikščiojimą Parko šlaite daugiau nei už citatą ir necituotą prabangų pastatą Ketvirtojoje prospekte, kuriame yra sporto salė ir durininkas, - sakė p. Krissas. Jis pridūrė, kad dėl mažų bendrų mokesčių tokie agregatai taip pat patrauklūs, kad paprastai už pagrindines priežiūros paslaugas tenka vos keli šimtai, o ne už mažus tūkstančius patogumų pakrautų durų pastatų.
Ponas Krissas teigė, kad tokios pertvarkos geriausiai tinka nekilnojamojo turto objektams, kurie vargu ar pritrauktų būrį pirkėjų, norinčių išleisti 6 mln. Kai yra žmonių, kurie nori praleisti daugiau nei penkias šeimas, tai nebetenka prasmės.
Štai kodėl tokios konversijos dažniausiai banguoja dėl džentrifikuotų rajonų, mažėja, kai vienos šeimos miestelio namų kainos pradeda viršyti 7 arba 8 milijonus dolerių, kaip yra tokiose vietose kaip Brooklyn Heights ir Cobble Hill. Šmaikštaus žodžiu: Dauguma miesto namų kooperatyvų ir daugiabučių namų Manhetene atsirado praėjusio amžiaus devintajame ir devintajame dešimtmetyje, kai kainos pakilo pakankamai aukštai, kad paskatintų paklausą, tačiau anksčiau nei jos pakilo taip aukštai, kad neleistų pasidalyti kaip patikimai plėtros strategijai.
Ar kainos labai paklausiuose rajonuose ir toliau brangs tokiu greičiu, žinoma, kas spėja, ir su mažesniais pastatais viskas gali komplikuotis: finansavimą gali būti sunku gauti mažuose būstuose ir kooperatyvuose. , kai daugelis bankų nesiryžta skolinti nekilnojamojo turto tik su keletu vienetų. Vienas negailestingas ar sunkus kaimynas gali užkirsti kelią taip reikalingam stogo ar katilo remontui, nekalbant apie potencialiai tikrai karčias diskusijas dėl prieškambario dekoro, kurį gerai žino daugelis didesnių kooperatyvų valdybos narių. „Union Street 364“, „East River Properties“ projektas Carroll Gardens mieste, patenkindamas vietos trijų miegamųjų apartamentų paklausą.
Nepaisant to, brokeriai teigia, kad tokių vienetų paklausa greičiausiai tik didės, nors kainos gali ir ne atitinkamai kilti. Pavyzdžiui, 117-osios „First Place“ dupleksas vargu ar vienas viršija 2 milijonų dolerių ribą; kaip tik šią savaitę 1 555 kvadratinių pėdų trijų miegamųjų, esančių Boerum Hill mieste, Bergeno gatvėje 147, rinkoje pasirodė 2,095 mln. USD arba 1 347 už kvadratinę pėdą. Tai tikriausiai sulauks to ar daugiau, nors brokeriai sako, kad kai kainos pakyla virš 2 mln. USD linijos, baseinas tampa žymiai retesnis, ypač todėl, kad dauguma Bruklino namų turi būti naudojami kaip pagrindinės gyvenamosios vietos, išskyrus kūrėjus ir šleifus. ne itin turtingųjų pieds-à-terre.
Dauguma manhataniečių ieško mokyklos, tačiau daugelis jų supranta, kad jiems buvo įkainoti tie rajonai, kuriuose jie nori pirkti, net jei tai susiję su dviem miegamaisiais, sakė „Compass“ brokerė Gabriele Sewtz. Kai trijų miegamųjų yra taip mažai, jie pradeda siekti 1,8 arba 1,9 milijono JAV dolerių, daugelis žmonių sako: „Na, jei aš tiek išleidžiu, aš noriu kiemo, aš noriu, kad galėčiau kepti kepsnius“.
Vis dėlto pastaraisiais metais didžiąją dalį Bruklino patrauklumo patraukė paskolos iš tos perpildytos salos, esančios kitoje upės pusėje: sterlingų valstybinės mokyklos ir „Barney's“, aukščiausios kokybės kavos ir neįmanoma užsisakyti restoranai, todėl galbūt jos gyventojai taip pat išmoks apsigyventi daugiabutyje - neabejotinai ryškiausias Manhatano bruožas.
Ir tiems, kurie to nedarys? Jie jau žvelgia už tų gražių Brahmino rajonų, kur vyrauja 12 pėdų lubos ir raudonmedis, iki istoriškai darbininkų klasės anklavų, tokių kaip „Windsor Terrace“ ir „Kensington“, kur 1,5 mln. USD vis tiek gali nusipirkti namą, nors ir gali būti medžio, plytų. arba - siaubo siaubas - vinilas.
