Šiek tiek prieš 22 val. sausio 25 d. Larry Silversteinas, 69 metų raudonplaukis nekilnojamojo turto vystytojas, kirto Rytų 57-ąją gatvę netoli Madisono prospekto, kai jį parbloškė 1997 metų „Ford“ sedanas. Lūžo dubuo, jis buvo nuvežtas į Niujorko universiteto medicinos centrą. Kaip vėliau P. Silversteinas pasakė dukrai, avarija buvo bloga pertrauka blogiausiu įmanomu metu: jis buvo vienas iš trijų konkurso dalyvių, siekiančių laimėti 99 metų nuomos sutartį Pasaulio prekybos centre. Ponas Silveršteinas sulaukė sausio 31 d. Termino pateikti savo pasiūlymą dabartiniam prekybos centro savininkui - Niujorko ir Naujojo Džersio uosto direkcijai.
Kitos dienos verslo partneriai, patarėjai ir akolitai išsirikiavo prie koridoriaus prie koridoriaus, esančio už p. Silversteino ligoninės kambario, kai buvo parengta paskutinė pasiūlymo informacija. Praėjus vos penkioms dienoms po mirties, ponas Silversteinas laikraštyje „New York Post“ pareiškė tiesiai šviesiai: mes geidžiame Pasaulio prekybos centro, visų prizų prizo.
Nedaugelis suteikė P. Silversteinui daug šansų įgyvendinti tai, kas turėjo tapti didžiausiu nekilnojamojo turto sandoriu Niujorko istorijoje. Iš trijų uosto direkcijos finalininkų jis buvo tamsus arklys, sakė Michaelas Cohenas, nekilnojamojo turto brokerio „GVA Williams“ vadovas. Atrodė, kad įprasta išmintis pasitvirtino tik tada, kai pasiūlymai nebuvo antspauduoti, o „Vornado Realty Trust“ išpūtė konkurenciją, siūlydama 3,25–600 mln. USD daugiau, nei pasiūlė p. Silverstein.
Štai tada ponas Silveršteinas parodė, kodėl per bumus ir biustas išsaugojo savo, kaip vieno išmaniausių miesto nekilnojamojo turto, reputaciją. Jis atsikratė ir toliau ėjo, padidindamas savo pasiūlymą iki vos 30 milijonų dolerių mažiau nei Vornado. Jis tyliai laukė, kai nutrūko derybos tarp uosto direkcijos valdybos ir „Vornado“ pirmininko Steveno Rotho. Tada jis žengė į pažeidimą.
Dabar atėjo pono Silversteino eilė, o šį kartą, pasak žmonių, sekančių procesą, derybos vyksta kur kas sklandžiau. Paprašytas pakomentuoti savo pasiūlymą, p. Silversteinas sakė: Nėra nieko panašaus į Pasaulio prekybos centrą. Jis yra unikalus savo dydžiu, vieta, ryškumu ir matomumu. Tai buvo mano svajonė. Dar kovo pabaigoje daugelis prognozavo, kad ponas Silversteinas negalės užbaigti sandorio ir kad kompleksas atiteks trečiosios vietos dalyviui - Mortimerio Zuckermano „Boston Properties“ ir „Brookfield Financial Properties“ partnerystei. Tačiau dabar vis labiau sutariama, kad p. Silverstein laimės savo prizą.
Vėlgi, vargu ar kas pavyko, kaip buvo prognozuota iki šiol uosto direkcijos aukcionuose, kuriuose vyrauja sunkumai. Nors asmeninis pono Silversteino stilius yra švilpukas ir žavesys, su juo susidūrę žmonės sako, kad jis gali būti toks pat kietas derybininkas kaip ir ponas Rothas. Jūs manote, kad baigėte, prisiminė vienas sužalotas išgyvenęs derybų su juo išgyvenęs asmuo. Jūs niekada nebaigėte.
Uosto direkcijos pirmininkas Lewisas Eisenbergas teigė abejojantis, kad sandoris bus įvykdytas iki balandžio 5 dienos, kito planuojamo valdybos direktorių tarybos posėdžio. Vis dėlto, pasak jo, viskas gerai. Ponas Eisenbergas turi pagrindo džiaugtis: Pasak žmonių, dalyvaujančių procese, ponas Silversteinas buvo pasirengęs laikytis nuomos sąlygų, kurioms Vornado nesutiko. „Vornado“, viešai prekiaujama bendrovė, pageidavo trumpesnės nuomos, kad balanse būtų rodoma mažiau skolų (tai nėra pono Silversteino privačios bendrovės problema), taip pat garantuoja, kad „Vornado“ nebus ant kabliuko, jei, kaip ir tikėtasi, miesto bylinėjasi, kad vystytojas per metus surinktų beveik 100 mln. USD nekilnojamojo turto mokesčių už nekilnojamąjį turtą.
Pono Silversteino sąjungininkai santykinį malonumą sieja su jo draugiško sugyvenimo metais su uosto direkcija, kuri yra jo savininkas 7 Pasaulio prekybos centre, biuro pastate, kurį jis sukūrė 1980-ųjų pabaigoje, uosto direkcijos žemėje. Kai penktadienį, 1993 m. Vasario 26 d., Buvo subombarduoti bokštai Dvyniai, prisimena buvęs uosto direkcijos vyriausiasis finansininkas Barry Weintrobas, ponas Silversteinas iškart pasiūlė laisvą vietą savo pastate uosto direkcijos darbuotojams. Pasak jo, darbuotojai pirmadienį vėl grįžo į darbą.
Negalima pakenkti ir tai, kad kai ponas Silversteinas sėdi prie derybų stalo, kitoje pusėje jis mato keletą pažįstamų veidų - vieną Beną Needellą. Ponas Needellas, „Skadden“, „Arps“, „Slate“, „Meagher“ ir „Flom“ advokatas, yra vienas iš advokatų, vedančių derybas dėl uosto direkcijos. Paprastai jis yra pono Silversteino advokatas. Viskas, ką aš jums pasakysiu, yra tai, kad Larry yra puikus vaikinas, sakė ponas Needellas.
Kitas nuolatinis dalyvavimas derybose yra Timas Ryanas, J.P.Morgano Chase'o vadovas, kuris patarė uosto direkcijai dėl pardavimo. J.P.Morgano Chase'o padalinys taip pat valdo senąjį „Equitable“ pastatą, esantį 120 Broadway, kurį ponas Silversteinas valdo ir turi galimybę pirkti už 200 mln.
Ponas Silversteinas taip pat yra gubernatoriaus George'o Pataki, kuris skiria pusę valdžios tarybos, ir kitų Albanijos respublikonų draugas. Ponas Silversteinas pernai lapkritį gubernatoriaus kampanijos komitetui skyrė 15 000 dolerių, kai tik įsiplieskė varžybos dėl prekybos centro. Ponas Silversteinas atidavė 35 000 USD senatui G.O.P. ir daugumos lyderiui Josephui Bruno pernai.
Susivėlęs pasaulis
Tokie santykiai prilygsta kraujomaišos Manhatano nekilnojamojo turto pasauliui. Tačiau, kai Pasaulio prekybos centro sandoris vystėsi, jis subūrė nepaprastą Niujorko teisinio, vystymosi ir politinio elito rinkinį. Yra ponas Rothas, didžiausias komercinis nuomotojas Manhetene; P. Zuckermanas, „Daily News“ savininkas; Kūrėju tapęs mero pavaduotojas Johnas Zuccotti, kuris dabar vadovauja Brookfieldui. Nekilnojamojo turto lyderis Howardas Milsteinas (kurį kartą atstovavo p. Zuccotti) pataria uosto direkcijos valdybai, kur nekilnojamojo turto investuotojas p. Eisenbergas atidžiai stebi valdybos narį Peterį Kalikową, buvusį nekilnojamojo turto vystytoją ir savininką. „New York Post“, kuris taip pat yra p. Pataki pasirinkimas būti naujuoju Metropolitan Transportation Authority vadovu. Vienas ar kitas iš Pasaulio prekybos centro nuomos konkursą siūlančių kūrėjų įdarbina beveik kiekvieną karštą nekilnojamojo turto teisininką mieste. Ir iki šiol ponas Silveršteinas sugebėjo visus aplenkti.
Ir jis vis laviruoja. Kaip kovo 28 d. Pranešė „The Wall Street Journal“, ponas Silversteinas priėmė partnerį nekilnojamojo turto investuotoją Lloydą Goldmaną. Ponas Goldmanui artimas šaltinis sako, kad jis įneš didelę dalį maždaug 150 milijonų JAV dolerių. Poną Silversteiną reikia surinkti, kad būtų užtikrintas 800 milijonų dolerių pradinio įnašo finansavimas; GMAC skolina p. Silversteino grupę. (Likusi 3,22 mlrd. USD bus paskirstyta per 99 metų mokėjimus.)
Ponas Goldmanas prisijungs prie „Westfield America Inc.“, viešai prekiaujamo prekybos centro kūrėjo, kuris nori centro požeminio prekybos centro, kaip pono Silversteino partnerio sandoryje. Teigiama, kad ponas Silversteinas traukia dar daugiau investuotojų; vienas nekilnojamojo turto šaltinis teigė, kad nenuostabu, kai sandoris bus galutinai sudarytas, jei ponas Silversteinas neinvestuos jokių savo pinigų į Pasaulio prekybos centro pirkimą.
Vėlgi, niekas niekada nekvestionavo pono Silversteino galimybių sudaryti sandorį. Nuo to laiko, kai uosto direkcija paskelbė savo prekybos centro finalininkų sąrašą, jis buvo laikomas nepakankamu finansuotoju vien dėl to, kad jam trūko konkurentų pinigų ir organizacinės jėgos. Pinigus, kuriuos jis yra arti užtikrinęs. Dabar daugeliui kyla klausimas: jei jis laimės savo prizą, ką jis su juo darys?
Taip pat kyla klausimų apie ilgalaikę perspektyvą. Remiantis žurnalo „Grid“ atlikta komplekso pinigų srautų analize, kas laimės Prekybos centrą, kurį laiką gali tikėtis palyginti menko grynųjų pinigų srauto, kol pasibaigs ilgalaikės nuomos sutartys. Tai reiškia, kad tas, kuris perka kompleksą, jame bus daugelį metų, kol pamatys pelną.
Rizikos faktorius
Tačiau ponas Silversteinas niekada nebuvo baisiai gąsdintas rizika. Jis pradėjo dirbti praėjusio amžiaus 5-ajame dešimtmetyje, tik iš Niujorko universiteto, dirbdamas tėvo tarpininkavimo įmonėje. Tikrieji pinigai, netrukus suprato, buvo pastatų turėjimas, o ne jų nuoma.
Naktį jis lankė N.Y.U. teisės mokyklą, kur susidraugavo su dar viena jauna atvykėle Bernie Mendik. Ponas Silversteinas įtraukė savo draugą į šeimos verslą, supažindino su seserimi ir netrukus ponas Mendikas susituokė su šeima.
Iš legendinių partnerių Harry Helmsley ir Larry Wien jie nusipirko pastatą East 47th Street 305. Ponai Silversteinas ir Mendikas atėjo modeliauti po Helmsley ir Wien, tyrinėdami ir imituodami būdą, kaip jie naudojo daugelio mažų investuotojų fondus dideliems pirkimams finansuoti.
Verslas buvo geras, tačiau 1970-ųjų pabaigoje ponas Mendik ir pono Silversteino sesuo išsiskyrė, o ponas Silveršteinas ir ponas Mendikas netrukus išsiskyrė. Jie pasamdė kitą jauną kūrėją, kuris tada tiesiog pavadino savo vardu Jerry Speyerį, kuris padėtų padalyti turtą.
Devintajame dešimtmetyje p. Speyeris, ponas Mendikas ir ponas Silversteinas sudarė kūrėjų kadrų, kurie pirktų ir statytų biurus Kocho epochos bumui, pagrindą. Jie buvo nuožmiai konkurencingi, kiekvienas bandė įveikti vienas kitą vis ambicingesniais sandoriais. Pinigai iš tikrųjų nebuvo esmė, ponas Mendikas pasakojo Tomui Schachtmanui, knygos „Skyscraper Dreams: The Great Real Estate Dynasties of New York“ autoriui. Tai buvo tik būdas išlaikyti rezultatą.
1980-ųjų bumu ponas Silversteinas pelnė daug taškų. Jam priklausė 13 pastatų, kuriuos sudarė 10 milijonų kvadratinių pėdų Manheteno biurų; jis sudarė pelningą finansinę partnerystę su J. P. Morganu; jis linksminosi savo jachtoje ir kartu su žmona Klara tapo gausiu žydų labdaros fondų rinkėju. Per visa tai, ponas Silversteinas išlaikė aukštą visuomenės dėmesį ir keletą metų vadovavo Niujorko nekilnojamojo turto valdybai, padėdamas organizaciją paversti nuolatine tinklo grupe politine jėga. Ir jis padėjo apdovanoti naują Niujorko universiteto Nekilnojamojo turto institutą. Ponas Silversteinas kiekvieną semestrą ten dėsto kursą; jo paskaitos visada yra tik stovint.
Tai sokratiška, sakė buvęs Nekilnojamojo turto valdybos prezidentas Kenas Pattonas, einantis instituto Larry ir Klara Silverstein pirmininkus. Įprastoje paskaitoje, pasak jo, ponas Silveršteinas pateiks keblumą - sudėtingą nuomos sutartį arba klijuotą zonavimo situaciją - ir paprašys studentų išsisukti.
Ponas Silversteinas turėjo pats pasidarbuoti iš realaus gyvenimo uogienės. 1981 m. Jis paskelbė apie ambicingą lošimą pastatyti 7 Pasaulio prekybos centrą - dviejų milijonų kvadratinių pėdų biurų bokštą Vesey gatvėje, tarp Vakarų Brodvėjaus ir Vašingtono gatvių, be nuomininko, kuris išsinuomojo pastatą. 1986 m. Viso puslapio laikraščio skelbime, kuriame šiek tiek ponas Silversteinas buvo vaizduojamas kaip futbolininkas, įžengęs į galinę zoną, buvo atskleista nuomininko tapatybė. Tai taip pat buvo didelis - investicinis bankas „Drexel Burnham Lambert“.
Tačiau p. Silversteino sėkmė pasikeitė, kai Drexelis žlugo dėl daugybės skandalų ir blogų skolų. Septyni pasaulio prekybos centras liko laisvi beveik 90 proc. Ponas Silversteinas galiausiai rado kitą tarpininkavimo įmonę „Salomon Brothers“, kad išsinuomotų patalpas, tačiau turėjo tiek sumokėti už pastato rekonstrukciją, kad hipoteką turintis pensijų fondas buvo už papildomą pinigų sumą mainais už didelę jo pelno dalį. .
Pinigų krizė netrukus paveikė ir kitas jo valdos dalis. Prekybos centras 34-oje gatvėje buvo apleistas. Gyvenamasis plotas 42-ojoje gatvėje ir 12-ajame prospekte buvo sustabdytas, o 120 Broadway nuosavybės teisė buvo perduota jo skolintojui J.P.Morganui. Kadangi P. Silversteino įmonė yra privati, niekas už jos ribų tikrai nežino, kaip stipriai jis buvo sužeistas. Tačiau nekilnojamojo turto šaltiniai teigia, kad ponas Silversteinas buvo priverstas perduoti daugelį savo pastatų savo skolintojams ir liko juos valdyti.
Tačiau 1998 m. Ponas Silversteinas vėl dalyvavo žaidime. Iš Leonos Helmsley jis nusipirko biurų pastatą, esantį Broadway 140. Daugelį metų merdėjęs tolimųjų vakarų 42-osios gatvės projektas pagaliau įvykdytas.
Tuo tarpu ponas Silversteinas pradėjo vilioti sūnų Rogerį ir dukrą Lizą, kad jie vieną dieną perimtų įmonę. Ponia Silverstein neseniai buvo parašyta ilgoje „New York Times“ istorijoje apie kūrėjų dukteris, kurioje ji pirmą kartą pasakojo apie P. Silversteino automobilio avariją. Ar prisiimsiu iš jo daugiau atsakomybės? Taip, ji pasakė.
Nepaisant to, jį mačiusieji sako, kad ponas Silversteinas vis dar žvalus ir gerai atsigauna po avarijos. Larry yra jaunas 69-erių, sakė Jamesas Kuhnas, nekilnojamojo turto brokerio „Newmark and Company“ vadovas.
Per pastarąjį dešimtmetį ponas Silveršteinas stebėjo, kaip ponas Speyeris nusipirko Rokfelerio centrą ir „Chrysler Building“, o ponas Mendikas pardavė savo įmonę už 656 milijonus dolerių - pakankamai ironiškai, Steve'ui Rothui.
Dabar jo eilė. Jei Larry tai supras, vienas vyras, žinantis ir poną Silversteiną, ir poną Mendiką, pasakė apie Pasaulio prekybos centro sandorį, Bernie negalės pažvelgti į veidrodį.
