Namų taisyklė: Išstumti iš kooperatyvo yra lengviau nei supranti

gana maži melagiai, jėgos žaidimas

INAtsižvelgdami į jų reputaciją (nusipelnę ar ne) dėl neskaidrumo, išskirtinumo ir rūpesčio, kooperatyvai yra Niujorko nekilnojamojo turto vidurinės mokyklos pietų stalai. Kaip atsitiks net geriausiai reguliuojamose dvylikos būriuose, kartais jūs tiesiog turite pasakyti žmogui, kad nebenorite būti draugais.

Kitaip tariant, juos iškeldinti. Atsikratyti žmonių nėra lengva, sakė „Citi Habitats“ agentas Ameras Janas, pastaruosius penkerius metus dirbęs savo „Kew Gardens“ pastato valdyboje. Vežate kieno nors namus. Tačiau kartais tai turi būti padaryta.

Įsivaizduokite, kad, pavyzdžiui, jūsų kaimynas yra krautuvininkas, kuris dienas leidžia prie televizoriaus rūkydamas cigaretes ir retkarčiais sukeldamas nedidelius namų gaisrus. O taip pat, jis ir jo žmona užkratas blakėmis, kurios plinta visame pastate.

Tokia padėtis buvo byloje, kai Steve'as Wagneris, nekilnojamojo turto advokatų kontoros „Wagner Berkow“ įkūrėjas ir partneris, prieš keletą metų dirbo kooperatyvų valdyboje. Jis prisiminė, kad po to, kai kitas gyventojas jų bute aptiko blakių, pastatas įnešė į blakę uostantį šunį, kad išnaikintų užkrėtimo šaltinį.

Tas šuo ką tik pradėjo daryti atlošus priešais [poros] butą, o kai jie atvėrė duris [blakės] buvo visur, sakė jis.

„Nežinau nė vienos lentos, kuri ten sėdėtų ir sakytų: 2W, mums jos nepatinka, eisime paskui jas. ’Degensheinas sakė kalbėdamas apie kooperatyvų valdybos peržengimo perspektyvą.

Pastatas pranešė savininkams apie gaisrus, kaupimą ir blakes, nurodydamas, kaip pašalinti problemas, sakė Wagneris. Bet jie tiesiog dėl kokių nors priežasčių to nepadarė. Taigi valdyba pradėjo teisminį procesą, kad juos išstumtų. Galiausiai abi šalys susitarė nesikreipdamos į teismą. Pora paliko savo butą, o pastatas per metus pardavė savo vienetą.

Kitoje byloje dėl iškeldinimo Wagneris dirbo, atrodė, kad gyventojas iš savo buto prekiavo narkotikais. Jis taip pat erzino savo kaimynus visą parą dūmais ir garsia muzika ir netgi buvo įtariama, kad ji čiupo gyventoją moterį, kai ji nuėjo pas jį skųstis. Bet tik tada, kai moteris teigė, kad ją išprievartavo jo bute (kažkas, išskyrus savininką), pastatas buvo perkeltas iškeldinti.

Ta byla taip pat išspręsta prieš kreipiantis į teismą, o tai, pasak Wagnerio, yra gana tipiška jo patirtis. Kai kooperatyvai kreipiasi į akcininkus į teismą, jie paprastai tai daro pagal vadinamąjį „Pullman“ procesą, kurio pavadinimas yra nuo 40 W. 67-osios gatvės v. Pullmanas , 2003 m. teismo sprendimas, kuriuo nustatyta, kad kooperatyvai gali iškeldinti nuomininkus už nepageidaujamą elgesį.

Vienas pavyzdys šiuo metu vyksta „Midtown South“ gyvenamajame name, kur direktorių taryba sušaukė skubų posėdį, kad išspręstų netinkamą vieno jo gyventojo elgesį. Valdybos advokatas padarė pranešimą, kuriame pasiūlė nutraukti akcininko nuosavybės teisę į nuomą, susigrąžinti butą ir susigrąžinti teisinius mokesčius. Nurodydamas, kad atitinkamo akcininko elgesys tampa vis pavojingesnis, advokatas parodė vaizdo įrašus ir el. Pašto dokumentus ir grojo balso pašto įrašą kaip įrodymą. Susirinkime dalyvavęs akcininkas galėjo pateikti gynybą, tačiau daugiau nei 90 procentų akcininkų balsavo už iškeldinimą.

Ir nors Niujorko kooperatyvas yra kupinas pasakojimų apie smulkius grumtynes ​​ir asmenybės konfliktus, išsivysčiusius iki visiško turto karų, Dale'as Degensheinas, „Stroock“ kooperatinis ir daugiabučių namų advokatas, teigė, kad iškeldinimas paprastai apima būtent tokį nepageidaujamą elgesį.

Nežinau nė vienos lentos, kuri ten sėdėtų ir sakytų: „2W, mums jos nepatinka, eisime paskui jas“, - sakė Degensheinas, kalbėdamas apie kooperatyvų valdybos peržengimo perspektyvą. Asmenybės ir tai, kaip žmonės sprendžia problemas su kaimynais, gali turėti įtakos neoficialiai, kaip tai daro su bet kuo. Kartais yra įtarimų, kad valdybos narys turi asmeninį gniaužtą, bet jūs vis tiek turite tvarkomus dokumentus, kurių reikia laikytis, o kiti valdybos nariai galėtų veikti kaip patikrinimai ir atsvarai.

Nepaisant to, bet kuri situacija, kai maža jūsų kaimynų grupė turi didelę įtaką jūsų likimui, yra subrendusi posūkiui į sąmokslo link. Ypač tada, kai iš tikrųjų atrodo kažkas keisto.

„BOND“ Niujorko agentė Carole Cusani neseniai padėjo patarti draugei, kuri netikėtai atrado, kad ji buvo išvaryta iš savo pastato. Ginčijamas buvo moters šuo, kuris prieš kelerius metus įkando kitam gyventojui. Po to įvykio ji gavo įspėjimą, tačiau neatrodė, kad to prireikė, ir šuo kažkada vėliau įkando kitam šeimininkui.

Po antrojo graužimo pastato valdyba pasakė moteriai, kad ji turi imtis priemonių situacijai išgydyti, sakė Cusani. Tai apėmė snukio užmynimą, kai tik jie buvo viešojoje erdvėje, ir paėmė jį į tarnybinį liftą, o ne į pagrindinį keleivių liftą.

Ji parašė laišką, sakydama, kad ji laikysis reikalavimų, ir pradėjo snukinti šunį ir nusileisti juo tarnybiniu liftu, sakė Cusani. Bet maždaug po mėnesio ji iš nemalonumų gavo kooperatyvo advokato laišką, kuriame teigiama, kad jie jai įteikė pranešimą apie iškeldinimą.

Laiške pasirašė valdybos pirmininkas ir pasakė, kad jie nori, kad ji išeitų per maždaug dešimt dienų, sakė ji. Ji negalėjo to suprasti, nes padarė tai, ko paprašė. Taigi ji mane iškvietė visiškai paniškai.

Kreipdamasi į pastato valdymo įmonę, Cusani ir jos draugas sužinojo, kad neva laišką išsiuntė per klaidą. Tuo tarpu valdybos pirmininkas teigė nežinantis apie procesą, nepaisant jo parašo ant iškeldinimo pranešimo, pažymėjo Cusani.

Aš nežinau, kas atsitiko, sakė ji. Bet tuo tarpu buvo penkios dienos, kai [jos draugė] buvo nuolaužos.

ISAnksčiau šią vasarą stebėtojas valdė komiko Billo Daweso pirmojo asmens sąskaitą, kuris teigė, kad jo kooperatyvas jį iškeldino už kambario nuomą savo namuose „Airbnb“. Tai, pasak Daweso, nepaisant to, kad susitarimas buvo teisėtas pagal miesto daugiabučių įstatymą ir kad jis nustojo nuomoti kambarį dar prieš tai, kai kooperatyvas jam išsiuntė pranešimą, kuriame to paprašė.

Paprastai tariant, neįgalioti subnuomotojai yra puikus būdas išmesti iš jūsų kooperatyvo pastato.

Pasak Daweso, balsavimas dėl jo iškeldinimo vyko beveik vienbalsiai, vienas valdybos narys jam pasakė, kad nieko apie bylą nežino, o tiesiog nori „nutempti liniją“, nes pats pardavinėjo savo vienetą.

Kai kurioms ausims Daweso pasakojimas gali skambėti kaip klasikinis bijotos kooperatyvų valdybos politikos pavyzdys. (Dawesas „Braganca“ sakė, kad šiuo metu skundžia sprendimą būsto teisme.) Ir palyginti su, tarkime, narkotikų platinimu ir gaisrų kūrimu, nedidelis „Airbnb“ šalutinis verslas atrodo pakankamai nekenksmingas. Tačiau advokatas Wagneris teigė nenustebęs, kad valdyba perkėlė iškeldinti. Trumpalaikė gyvenamųjų pastatų nuoma kelia susirūpinimą dėl saugumo, teigė jis. Jie neturi papildomų priešgaisrinės apsaugos priemonių, išvažiavimo ženklų, avarinio apšvietimo, kurį daro viešbučiai.

Paprastai tariant, neįgalioti subnuomotojai yra puikus būdas išmesti iš jūsų kooperatyvo pastato. Douglaso Ellimano Kathy Murray sakė žinanti apie kelis klientus, kurie gavo laiškus iš savo valdybų, išsinuomoję savo padalinius, neatlikę tinkamo proceso. Pagunda pasirinkti nuorodą, atsižvelgiant į tai, kad gauti sutikimą subnuomoti kooperatyvą gali būti beveik taip pat varginantis, kaip gauti patvirtinimą pirkti.

Jūs turite pateikti mokesčių deklaracijas, banko išrašus, asmeninius informacinius laiškus, profesionalius informacinius laiškus, atlikti interviu, viskas, sakė Murray.

Tiesą sakant, „Citi Habitat“ narys Janas teigė, kad jo pastate iškeldinimas per lentoje buvimo laiką įvyko dėl neleistino subnuomos. Savininkas išsikraustė ir nuomojo būstą, tačiau užuot praėjęs standartinį prašymo pateikimo procesą, jis lentai išsiuntė ranka parašytą laišką, kuriame pasakė, kad kai kurie šeimos nariai juda.

Jie nenorėjo daryti pokalbio su taryba ir nebuvo jokios paraiškos, todėl be valdybos pritarimo [žmonės] atsikraustė, sakė Janas. Mes niekada neturėjome galimybės jų [apklausti]. Mes net nežinojome, ar jie yra šeima. Mums kilo įtarimas, kad jų nėra.

Po to, kai savininkas vėl atsisakė pateikti tinkamą prašymą, pastatas jį perdavė teismui ir iškeldino.

Kitas savininkas pasirodė sunkesnis, - prisiminė Janas. Prieš kelerius metus vyresnė gyventoja savo virtuvėje neteisėtai įrengė skalbimo mašiną, o tai sukėlė pelėsio problemą, kuri dar labiau pablogino jau buvusią kvėpavimo ligą. Ji atėjo į kooperatyvą ir pareikalavo, kad jie pašalintų pelėsio problemą.

Taigi mes pasakėme: „O. K., suteikite mums galimybę patekti į butą, kad galėtume ką nors atvesti, kad pašalintų pelėsį“, - sakė Janas. Bet bijodama, kad jie ras skalbimo mašiną, ji atsisakė.

Vietoj to ji paskambino į miestą, kad pasiskųstų, o miestas išsiuntė inspektorių, kuris ištyrė situaciją. Jis rado pelėsį, tačiau moteris jo apsilankymo metu kažkaip paslėpė skalbimo mašiną, - sakė Janas. Taigi tuo niekada nebuvo suabejota.

Be abejo, kooperatyvas turėtų išlaikyti butą geros būklės, todėl mes gavome baudą [pagal miestą], sakė jis. Taigi buvo maždaug nuo šešių mėnesių iki metų laikotarpis, kai mes eidavome pirmyn ir atgal, kur ji nuolat skųsdavosi dėl pelėsio, bet neleido mums patekti į butą. Ir mes buvome įsitikinę, kad mes neduosime jai tik tuščio čekio [kad darbas būtų atliktas pati].

Situacija neišsisprendė savaime, kol moteris perėjo į tą puikų kooperatyvą danguje. Apie skalbimo mašiną sužinojome, sakė Jan, kai mes su šeima užėjome į jos butą, jai mirus.